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银行业房地产信贷风险成因及对策

  摘要:房地产泡沫及其破裂对一个国家的整体金融稳定有着重要的影响,特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家,更是如此。在开放的金融市场环境下,如果有效的审慎监管尚未充分建立,金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。本文通过研究房地产周期和银行信贷风险的关系,揭示了银行房地产贷款危机的成因,并分别从监管者和银行业的角度探讨了如何防范银行体系的房地产信贷风险危机。
  关键词:房地产贷款;信贷风险;房地产周期

  一、前言
  
  20世纪70年代以来,伴随着金融自由化和全球化的浪潮,世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施,放松金融管制,国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时,如果有效的审慎监管尚未充分建立,整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后,由于新的金融机构进入,贷款利率拉低,激烈的竞争和管制的放松,使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。
  虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生,但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家,更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用,房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如,19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙,80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家,20世纪90年代的日本,以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂,触发点也不尽相同,但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后,就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。
  中国加入世界贸易组织之后,坚持入世承诺,稳步推进银行业对外开放,并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上,国内的银行面临着更为激烈的竞争,风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机,对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力,有着重要的意义。
  
  二、房地产市场周期与银行信贷风险
  
  房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分为三个阶段:第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨,泡沫膨胀;第二阶段是由于利率、税率提高,或其他因素触发房地产泡沫破裂,价格崩溃,持续时间可能是数天、数月或者更长的时间;第三阶段的特征是资产价格下跌,银行收紧信贷,泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化,大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险,主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。
  房地产贷款主要分为:房地产抵押贷款;房地产开发、建筑贷款;利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说,信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。
  住宅抵押贷款通常被认为很安全,因为住宅一般是作为消费品,并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则,由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点,抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而,不可忽视的是,房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险,如:借款人无法还款时,抵押房地产依法处理后不足清偿;抵押物存在灭失或损毁风险;法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复,估值就越难确定,银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。
  发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高,因为其贷款的偿还需要房地产完工后,以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时,发展商和建筑商的财务状况恶化,甚至破产,房地产贷款违约的可能性增大,银行贷款质量因而恶化。值得注意的是,房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押,而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款,银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌,借款人借款能力下降,从而形成财务约束,限制新投资的规模并降低企业利润。因而,银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加,加剧了银行业的脆弱性。
  除了信贷风险影响外,房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时,抵押品价值下跌,银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外,由于建筑活动和借贷活动减少,银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而,房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险,由于其性质,更难规避且影响整个银行业。
  
  三、银行业房地产贷款风险成因
  
  (一)灾难短视症
  即大的经济冲击极少发生,以致银行往往低估冲击发生的概率(Herring and Wachter 2002)。Tversky and Kahneman(1982) 认为,一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的,这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件,如信用卡贷款违约和汽车贷款违约,银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率,并做出充分的预防损失的措施。否则,银行将会很快受到高频率事件的冲击,从而导致破产这一毁灭性损失。因此,高频率事件(诸如估计信用卡违约概率)的主观概率可能会与实际概率非常接近。
  而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时,基于已有的知识和经验,或拇指法则(rule of thumb),银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息,早期的警告信号往往被忽视。
  由于房地产周期通常持续的时间较长,在房地产价格持续多年快速上升的情况下,房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此,房地产业繁荣时期,随着房价的上涨,银行通常会产生一种安全错觉,过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润,进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量,但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。
  (二)羊群效应
  灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时,那些正确地评估冲击发生概率的银行,在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势(Guttentag and Herring, 1986)。由于激烈的竞争,灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准,或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时,灾难短视的银行可能成为市场的主导,这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施,这种情况往往被称为银行的羊群效应。
  银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性,但可能会有意忽视房地产贷款的风险,因为他们认为如果灾难性冲击来临时,将会受到政府的保护,损失由政府承担,而银行则享受由高风险敞口带来的丰厚利润。“太多而不能倒”的政策,即当银行业整体面临倒闭风险的时候,政府更有可能介入去拯救陷入危机的银行,实际上在激励银行从事那些使他们的资产负债表风险与其他银行同业高度相关的活动,这是另一种形式的羊群效应。
  
  (三)安全网引发的道德风险
  经济繁荣时,投资者可能会意识到,银行过度借贷于房地产市场使银行更易受到市场波动的打击,但他们也知道银行都在从事这些业务,政府不会让整个银行体系崩溃。由于存在这种政府的隐性担保,即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保,银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险,而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外,投资者过于自信自己评估市场的能力,认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出,因此,投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行,进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。

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