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地方性财政与房价关系浅谈

以下为为您编辑的地方性财政与房价关系,敬请关注!!

一、财政政策的作用

自从改革开放以来,我国的财政政策发挥着越来越重要的作用,其主体地位也日益突出。可是,总的讲来,由于我们对于财政政策并没有很清楚的认识,更由于国家财政收支过程存在着一些困难,我国财政并没有发挥理想的作用,也没有对经济体进行有效的调控,其对经济体制的调控作用并没有体现出来。其实,更确切地讲,我国的财政政策仍然在误区中行走,还没有找到自己真正的轨道。从实体经济运行的角度来看,一个国家,不论它采用的是何种社会经济制度,也不论它的经济体制如何运行,财政政策都是具有多种职能的。第一,财政具有资源配置的作用,财政作为政府调控经济社会运行的主要杠杆,是政府配置资源的主体。第二,财政也具有收入分配职能,政府为了实现公平分配的目标,对营销论文" target="_blank">市场经济形成的收入分配格局予以调整的职责和功能。

第三,财政具有经济稳定职能,实现充分就业、稳定物价水平、平衡国际收支是财政的经济稳定职能的三个方面。第四,财政具有经济发展职能,政府完全可以利用有效的财政政策,加快经济增长,实现经济发展。

这样,总体来看,财政是国家经济活动的主体,对一个国家的经济生活有很重要的统筹支配作用。实际上,财政也是一个一般的经济组织,这个经济组织通过适当的方式取得收入,再根据整体的实际需要进行支出规划,来实施其具体职能。区别也仅在于收入来源不同,支出的方式内容不同。但是,另一方面,财政又不同于一般的经济组织,因为这个经济组织不但要规划自己的支出与收入,还要通过一定的手段工具,对整个宏观经济社会进行调控,也就是说它的着眼点不仅在于它自身,还要注意整体。

但是在现在的财政理论中,人们通常并没有对这些职能进行分析,而是大一统地将它们混合起来。正是由于这种原因,使得人们对国家财政的认识陷入了误区。

这种认识上的误区,也阻碍了财政政策有效地发挥其作用。

使得在财政政策发挥其作用时,也给人们的生活带来了一些不好的影响。更详细一点,我们把目光定格在与普通老百姓密切相关的地方财政上来看,也就是通常所谓的“土地财政”,更是对人们的生活产生了不小的影响,所以,“土地财政”越来越受到大家的关注。

二、“土地财政”与房价的关系

(一)“土地财政”造成高房价的原因

由于理所当然地,出售土地时,土地的价格越高,对地方政府来说越有利,所以无论是民企还是央企,在不断涌现出来的“地王”中,总是有地方政府的身影。有数据表明,2009年,全国整体来看,一些城市土地出让所得收益占到了当地财政收入的50%-60%。而且2009年全国的土地出让收入竟高达14239亿元之多。

这种情况,一方面,土地竟成为一些城市发家致富的“法宝”。

另一方面,高地价转换成了高房价,最终都转换成消费者的负担,恶化了普通百姓的生活状况。

下面我们想首先通过分析商品房的成本构成,来进一步分析“土地财政”对房价的推动作用。一般来看,商品房的成本主要由土地出让金(商品房中的地价)、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成。①土地出让金,即商品房所占用的土地价格。在商品房的价格构成中,土地出让金所占的比重较大。

②建筑安装工程费,建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。③房屋配套费:配套费主要用于建设项目以外的市政公用配套设施。④税费:指税收和费用,包括增值税、消费税、营业税、城市维护建设税、资源税、所得税等。

⑤经营管理费:企业运行项目管理过程中所发生的费用。一般而言,通过正常途径取得的土地利润整体来说相对较高,但也算不上暴利。

从商品房的构成成本分析可以看出,高房价的真正原因是日益高涨的土地成本。在商品房的成本构成中,土地出让金将近占商品房的成本的50%。正是由于土地价格的“突飞猛进”,才造就了房价的日益飞升。又由于我国土地国有的特殊属性,使得土地价格的真正抬高者是政府,更确切地说是地方政府。

地方政府作为拥有土地所有权的土地的唯一卖家,处于完全垄断的强势地位,使得土地市场相比其他市场而言,具有极低的竞争性。从经济学的角度来看,供给完全垄断的市场的效率是极低的,处于垄断地位的卖家很可能抬高地价。而且土地市场又是需求竞争的,这样就有可能形成需求的恶性竞争。这样,地方政府作为供给方就可以坐收渔利,房价居高不下也就成为了必然趋势。

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