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对德国房地产评估的考察与思考
为借鉴国外在房地产评估管理方面的先进经验,不断完善我市房地产税收的征管工作,我们参加了赴德对房地产评估情况的考察。通过在柏林市房地产评估工作有了一定了解,并认识到评估工作对房地产税收的重要性。我们认为此次 学习 内容 对房地产税制改革有很好的借鉴作用。

一、统一前后评估工作的变化

柏林位于欧洲的中心位置,统一后的柏林更是东西欧的枢纽。具有重要的 政治 、 经济 意义。

1.合并前东、西柏林的情况。东德国家雇佣的评估师不是按照市场价格进行评估工作的,而是根据国家的规定进行工作。他们不需要调查房地产的市场价格,只要按规定进行 计算 即可,如城近郊1马克/平方米;市中心20马克/平方米;可建私家花园的10马克/平方米;市中心有些地方无地价,因国家所有不许买卖。1990年在东德出现了合资经济,东德的评估人员才根据市场来进行评估。但由于 金融 部。经济部在评估方面具有决定权,且部内官员对市场一点不但,他们认为将不同因素 发展 到数百个,就是市场化了,所以东德评估人员根据市场进行评估也只不过是根据金融部、经济部规定的若干因素进行。这种做法有可能导致评估值与市场价值背道而驰。西德评估人员与东德的做法是不同的,市场是西德评估人员评估工作中所遵循的准则。按西方价值观念评估一块地,土地用途是标准,随意性较大的因素并不是评估标准。西德的评估界建立了良己的一套规则,使用三种不同的评估方式(比较法、重置成本法、收益还原法)。

2.东、西柏林合并后的评估经验。实施西德的评估 方法 ,东德的金融部、经济部意识到了这点,并根据东德的特点逐步引入,西德的评估师在东德的评估工作中一直以努力找到东、西德两边具有可比性的地段,主要因素是地区大小、人口密度、土地用途、建筑方法的可比性、土地使用权的安全性等。如果选出这些可比性因素,西德的评估师基本上用比较法就可以评估土地的价值了。这个方法就是东、西德统一后唯一可行的评估地价的方法。德国的不动产透明度很高,每一块出售的土地都登记在册,且每块土地的买卖都必须由公证人报告国家,每年在杂志上定期刊登有关数据。公众可以看到每块地段的具体数据并根据此进行投资。在统一后的十年中,东德已经逐渐形成一个有供有求的市场,评估师现在也可以找到这些有关的数据进行评估。

二、评估职业的工作准则

德国的评估工作是独立于政府之外的。评估职业者在评估工作中只对自己负责,并不考虑政府、委托人及个人的经济利益。评估职业者评估出的土地

价格不需政府进行确认(但法院只承认评估师签字的评估报告)。如当事人因某种经济行为发现评估结果有误,可以向法院起诉。评估职业者自己对评估结果负责30年( 法律 规定),评估错误时先用该项目的保险合同的赔偿金赔付,不够再用私人财产负责,公司内的所有评估师都负有连带责任。

在评估职业者进行评估的时候,政府无权干涉评估职业者的工作,即使评估结果有损于政府的利益。政府对土地价格也有自己的规定,但土地价格并不是由政府制定的,而是政府委托专业人士制定再通过法律确认的。受政府雇佣,对于评估师来说是一种很高的荣誉。

三、评估工作在市场经济中的作用

在德国,私有财产是一切发展的基石,产业主要保护自己的财产,与租户不同。经济改革30%是关于私有财产的内容,最大的业主是国家。国家通过出售一部分地产,获得了一部分收入,使经济得到了一定的发展,并且通过出售地产将外流的资金吸引回来。为了更好地激活房地产市场,必须有明确的房地产价格,使投资者可依据其选择。购买房地产。西德的评估师根据市场和城市规划等,把城市进行对比,抓住优势, 研究 如何设计城市功能,然后确定某一地区如何利用及容积率,并绘制出城市的地价国。地价目中包含三种数据(l)用途,(2)容积率,(3)价格(每平方米)。每个投资者都可以根据地价图计算房地产的价格、建设规模、投资收益等。利用地价图,德国创造了一个模式,城市可以自己决定走什么样的发展道路。地价图已完全被市场接受,且在市场中通行。每年将会绘制一张新的地价图,当估价师按经验发现地价图与实际不符时,或国家需要时,政府通过购买可以得到此图。地价图对于国家来说,可以帮助政府测算税收, 目前 在德国,政府都是依据地价图来征收地产税。对于投资人来说,人们往往根据此图进行成万上亿的投资,但投机几乎成了不可能。
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