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兵团国有土地有偿使用收益收支管理问题研究
内容摘要:目前国有土地资产通过市场配置的比例不高,透明度低;划拨土地大量非法入市,隐形交易;随意减免地价,挤占国有土地收益的现象严重,使得大量应有国家取得收益流失到少数单位和个人手中。
关键词:兵团国有土地收益流失回收                
 
按照国家、兵团的有关要求,兵团国土资源局始终把“增收节支”作为资产管理工作的重要内容来抓,保证土地管理各项工作的顺利开展,积累了储备资金。根据国发[2001]15号文件指出:“目前国有土地资产通过市场配置的比例不高,透明度低;划拨土地大量非法入市,隐形交易;随意减免地价,挤占国有土地收益的现象严重,使得大量应有国家取得收益流失到少数单位和个人手中”。这不仅严重影响了对国有土地的保护和开发、利用,而且滋生腐败现象“。现就针对兵团国有土地使用收益收支管理问题,提出以下建议。
    土地收益收支问题通过合理确定土地价格,加强行政划拨土地的管理来解决
首先,应抓好土地出让价格的管理。按照国家规程还应根据土地的具体位置、形状、容积率、用途、环境和土地供应等因素对基准地价进行修正,由中介机构评估该宗土地的出让底价,通过挂牌方式招标、拍卖、协议出让。这是国有土地出让的前提条件和基础。
其次,应加强对土地行政划拨的管理,由于各种原因,土地使用的“双轨制”将在相当长时间内存在。为了减少行政划拨中的土地收益流失,一方面要按照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》关于划拨用地范围的规定严格执行,对行政划拨土地的对象和面积、地段、用途严加控制,防止土地资源的浪费和不合理的配置;另一方面应加强对行政划拨土地的土地使用税的征收。通过提高土地使用税,适当缩小土地批租和土地行政划拨之间的使用价格差距,尤其对非经营性用地中的有相对收入的单位,应提高土地使用税。通过一段时间的过度,逐步拉平土地批租和行政划拨间的价格差距,逐步取消土地使用的“双轨制”。
再者,要加强经济使用住房建设用地的管理,经济使用住房建设用地必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划,严禁开发商以开发经济使用住房名义牟取暴力。对经济使用住房的建设标准和销售对象要做出严格规定。对开发商以开发经济使用住房名义,改变用途性质牟取暴力的,应没收非法所得,补交土地出让金。
第四,土地用途改变,必须征得规划和土地部门的同意,并与政府重新签定土地出让合同,补交土地出让金,避免行政划拨土地转为经营性用地所产生的土地收益流失。
二、    在土地转让中征收土地增值调节税
土地使用权要依法公开交易,不得搞隐形交易。凡通过无偿方式取得的土地使用权的,必须补交土地出让金后方可转让,同时对转让中的土地增值征收土地调节税。这里所指的增值部分是指政府对土地进行了投资并非转让投资改良所致。为了促使土地的合理利用和流动,可将部分增值留给土地使用者。为防止土地转让中的瞒价行为,若土地转让者申请的转让价格,明显低于市场价,显失公正时,政府有优先购买权。
三、    土地出租中的土地收益流失,应通过收取租赁超标费办法解决
基于和收取土地转让调节税相同的原因,土地使用权租赁价格超过政府公布的指导性租赁价格时,出租人应按超额累进的方法,按一定比例向政府交纳超标费。通过行政无偿划拔收取的土地使用权出租而又未补交土地出让金的,应适当提高超标费标准;对土地出租者申报的土地租金明显低于指导性租赁价格,政府有优先租赁权。
四、    严禁空地买卖或变相土地使用权买卖等非法行为
应采取法律、行政、经济手段严禁炒卖地皮和以地易房,以地分成等土地使用权变相买卖行为的发生。通过批租的土地,地上建筑物完成工作量达到到规定的比例之前,不得转让土地使用权;资金欠拖不决,超过规定开发期限而未动工者,可以收取“空地税”或收回土地使用权;已发生的空地买卖或变相土地买卖,应采取没收非法所得,罚款和收回土地使用权等措施,加强对土地经营性行为的管理,防止土地收益流失。
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