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个人住房贷款的风险管理

【摘 要】我国个人住房贷款的风险可能成为未来银行不良贷款增加的主要来源一。个人住房贷款所面临的风险包括:银行的流动性风险、个人的信贷风险、贷款中的操作风险等。为了应对相关的风险,商业银行应当从多方面完善个人住房贷款的风险管理。商业银行应当改善个人信用风险的识别与评估环境,并且积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险,从各方面推进房地产抵押贷款证券化,其作用可以有效地分散和转移风险。商业银行还应以预警机制预防风险,防患于未然。同时,金融管理机构在政策制定方面也应适应并引导个人住房贷款的健康发展。

  【关键词】个人住房贷款;风险管理;不良贷款
  

  近年来,个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展,个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升,不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种,并将其作为信贷业务扩张的重点。下表显示1997—2001年5年间,我国个人住房贷款余额增加了近33倍,银行信贷资产权中提高了近20倍。
  但在当前特定的金融市场环境下,个人住房贷款对商业银行来说,并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说,当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。事实上,个人住房贷款有面积分散、技术大、期限长的特点,潜在风险很大。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制,那么,未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。因此,当前应当把完善个人住房信贷风险作为商业银行风险管理的重点。
  
  一、个人住房贷款所面临的风险
  
  (一)银行的流动性风险
  对于银行来说,个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高,可能会带来流动性风险。流动性风险是指银行无力为资产的增加或负债的减少提供融资,即无法以合理的成本吸收负债或以合理的收益变现实现资产来满足储户提取存款、客户合理的贷款或其他即时的现金要求而使银行遭受损失或引发危机的可能性。我国住房贷款没有实现证券化,银行房贷资产变现能力较差。同时也没有完善的住房二级市场,银行处置抵押房产很困难,流动性风险化解难度大。当贷款购房的概念普及以后,处置抵押房产的需求将强烈起来。
  
  (二)个人的信贷风险
  信贷风险是指借款人不按约偿还贷款给银行带来损失的可能性。从信用风险的角度来看,个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化,不能按期或无力偿还银行贷款,被迫违约放弃所购房屋,从而给银行利益带来损失的违约风险。由于信息不对称,银行无法准确判断借款人是否诚实守信和是否具有持续的偿还能力。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度,使得贷款者承担了相当大比率的利率风险,这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。
  
  (三)贷款中的操作风险
  从操作风险的角度看,由于缺乏必要的相关法律约束,再加上各大商业银行之间激烈的竞争,银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围,竞相降低贷款人的首付比例,或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中,没有严格的抵押住房登记制度,贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分,对客户的资信情况没有进行严格把关。从当前的情况看,目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多,在授权不严格的情况下,贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款,一旦贷款人无力偿还,抵押物往往很难处置,资产无法分割,也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。
  
  二、完善个人住房信贷风险管理
  
  (一)改善个人信用风险的识别与评估环境
  较为理想的目标,当然是要着手建立一个完善的个人信用体系,该体系的核心是个人信用制度,即能证明、解释与查验自然人资信,能够监督、管理与保障个人信用活动规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范,包括个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构,信用授予人将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构,由信用机构将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析,记入该消费者的历史档案,当授信人面对消费信贷申请时,可以从信用机构获得申请人的信用报告,并据此做出决策。由于信用机构的建立还有待时日,银行为了化解信用风险,必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色,将个人信用作为考查的重点,设立相关的个人信用档案,这里最为关键的就是建立专业化、规范化、初具规模的数据库,为信用管理打好基础,对已有借款人以及贷款申请人违约的可能性做出预测,并建立信用缺失的预警机制,一旦发生信用危机,就可以立即采取补救措施。目前,我国的部分城市建立了针对本市居民的个人征信系统,实际上这些信息的采集对于进行个人住房贷款的风险判断并不足够,同时,还应当鼓励个人信用信息在金融机构之间的共享,因为贷款人可能同时在不同的金融机构或者同一金融机构设立在不同地区的营业网点申请住房贷款,信息的共享使借款者更加高效、准确地做出决策。
  

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