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商业银行房贷业务风险的调查报告—以沈阳农业银行为例

商业银行房贷业务风险的调查报告—以沈阳农业银行为例

一、沈阳市商业银行房贷业务风险调查概况
(一)基本情况
此次调查得到沈阳市和平区3个街道办事处共3个居民委员会、8家银行机构的配合,在所辖小区居民中及银行机构中展开调查,共发放个人调查问卷150份,收回有效问卷110份,机构调查问卷8份,收回有效问卷8份。问卷内容主要涉及居民基本情况、房贷状况、银行房价业务情况等方面,具体数据见表格。以下调查结果和分析仅在所回收问卷基础上作出。
(二)被调查居民基本情况
从被调查者的年龄结构上看,总体较为年轻(如表1所示),其中18至岁25的有21人,占19.1%;26至35岁的有34人,占30.9%;36至45岁的有27人。占24.5%;46至55岁的有20人,占18.2%;55岁以上的有8人,占7.3%。

表1  被调查居民年龄分布情况
你的年龄范围
 18至25岁 26至35岁 36至45岁 46至55岁 55岁以上 合计
人数 21 34 27 20 8 110
占比 19.1 30.9 24.5 18.2 7.3 100

从被调查者银行来看,各家银行均有一定比例与额度的房贷。以沈阳农业银行为例,2010年沈阳农行完成个人贷款、住房贷款总计分别为281.51亿元、189.57亿元(如图1)所示。
 
图1 沈阳市农业银行2010年个人贷款、住房贷款明细
(三)全国商业银行房贷概述
经过十几年发展,我国房贷得到了长足的发展。商业银行均开办个人房贷业务,北上广等地有些外资银行开始介入此业务。至2008年11月末,中国个人住房贷款余额已达2.95万亿元,占全部商业银行人民币贷款余额的10%左右,距离发达国家占比18%到20%的平均水平还有较大的发展空间。因为无论从房贷存量、占款比例、资金实力及城镇居民收入水平等方面对当前的房贷发展进行分析,房贷在当前社会经济发展中的潜力都是很大的。
总结以上可知,我国商业银行个人房贷占比明显偏高,风险日益显现。个人住房贷款余额2003年突破1万亿元;2006年突破2万亿元;2008年突破3万亿元(见表2),增速比上年末加快37.4个百分点;2009年住房贷款累计新增1.4万亿元;年末余额同比增长47.9%;中国人民银行《2010年金融机构贷款投向统计报告》显示,2010年全国主要金融机构的个人购房贷款新增1.40万亿元,年末余额同比增长29.4%,比上年末降低13.7个百分点。以住房贷款为主的房地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为30%,加上房产抵押的其他贷款,据估计房地产价格的波动已影响到银行近一半的信贷资产安全。房价在经过几年的疯长之后,由于政府的强力调控,目前处于回落阶段,住房贷款的风险显现。如果房价出现下跌,房地产市场风险就会很快蔓延到银行业领域,直接危及金融系统的稳定,危及经济的稳定发展。

表2  历年全国个人住房贷款状况表(2001—2010) 单位:亿元
年代 银行贷款余额 个人住房贷款余额 个人住房贷款余额占比
2001 112314.7 5597.95 4.98
2002 131293.9 8288.95 6.31
2003 158996.2 11840.83 7.45
2004 175067.3 1847 1.06
2005 197826 20509.33 10.37
2006 218550.7 22455.09 10.27
2007 252426 30000 11.88
2008 303500 29800 9.82
2009 410305 44000 10.72
2010 590305 58000 9.82
                                         数据来源:国家统计局

根据上海易居房地产研究院的研究,以上海为例,住房信贷政策直接受央行信贷政策的指导,在未来一段时间内,依然对首套房实行首付和利率的优惠,对多套房(二套以上)则根据市场风险由银行确定具体的首付比例和利率水平,一般会抬高“门槛”,但不会有禁止性限制。因此,对购房者来说住房信贷的大门是畅通的,不存在贷不到款的问题,购买多套房与购买首套房的区别在于资金成本不同。因此在一定程度上,住房贷款政策鼓励普通住房的购买,从上海个人住房贷款余额走势看(见图2),表明房地产的贷款幅度仍有所增加。
 
图2  上海中资银行住房贷款余额(单位:亿元)
截止2009年,我国个人住房贷款余额为4.38万亿元,比刚刚起步时的1997年末(235.46亿元)增加了4356.54亿元,增长了185倍,而个人住房贷款在银行的消费贷款余额中所占比例要达到80%以上。
中国农业银行2009年度年报显示(见下表3):2009年农行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元,占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%;其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。在2009年的新增贷款中,个人住房贷款占个贷的比例是96.7%,其中个人住房不良贷款已占到个人不良贷款的54%左右,其隐藏风险逐步显现。

表3  中国农业银行08、09年个人贷款及不良贷款情况
 2009年12月31日 2008年12月31日
 贷款金额 不良贷款金额 不良贷款率(%) 贷款金额 不良贷款金额 不良贷款率(%)
个人贷款 1,088,459 7,208 0.66% 821,531 8,840 1.08%
住房贷款 852,531 3,600 0.42% 603,147 4,931 0.82%
消费贷款 78,651 1,329 1.69% 74,964 1,685 2.25%
总计 2,019,641
12,137
2.77 1,499,642
15,456
0.0415


(四)沈阳农业银行房贷发展分析
沈阳市属辽宁省省会,位于北纬41.8 度 东经123.4度,面积达12948平方公里,人口810万人。中国15个副省级城市之一,中国七大区域中心城市之一,中国特大城市,东北地区最大的国际大都市,东北地区政治,金融,文化,交通,信息和旅游中心,同时也是我国最重要的重工业基地之一,被誉为共和国长子,素有“东方鲁尔”的美誉。2010年4月,沈阳经济区获国务院批准为国家新型工业化综合配套改革试验区,是中国第八个国家综合配套改革试验区,标志着沈阳经济区建设上升为国家战略。沈阳位于环渤海经济圈(我国第三大经济圈)之内,是环渤海地区与东北地区的重要结合部。

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