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现阶段我国发展分时度假的条件分析

   内容摘要:分时度假作为一种新兴的休闲方式在国外得到迅速发展,成为一种大众产品。近年来,国内的企业界和学术界也大多认为应该大力提倡和发展,并做了一些尝试。但是笔者通过分析和对比研究,发现我国现阶段发展分时度假的条件还不成熟,如法律和保障体系的不完善、房地产发展的不规范、总体消费水平不高、带薪休假制度没有建立、居民的消费观念尚待进一步培育等问题。在这种背景下,发展分时度假应该循序渐进,谨慎为之。

  关键词:分时度假 旅游房地产 产权酒店
  
  自上个世纪60年代以来,分时度假(Timeshare)在西方已经经历了近40多年的发展历程,我国也于1987年以南油度假村引进分时度假方式销售酒店产权为标志,正式接受了这一概念。1997年泰慕赛尔休闲产业网络有限公司成立,标志着分时度假正式进入我国。
  但是分时度假,在我国近20年的发展过程中,也出现了很多问题,各种关于消费者的投诉甚至起诉分时度假销售公司的文章也不时地见诸报端。2003年3月,在中央电视台3·15晚会上“揭穿三大跨国骗局—分时度假‘梦’一场”,使分时度假再度成为国人瞩目的焦点。
  本文从分时度假业的产生和发展背景入手,通过对我国居民的总体消费水平、房地产市场、旅游发展模式和信用法律保障体系以及人们的消费观念等方面的分析和思考,希望能为政府决策和企业经营提供理论上的参考和建议。
  
  分时度假的产生与发展
  
  (一)分时度假的概念
  关于分时度假的概念,不同的学者给出了不同的表述方式,但基本涵义是一致的。比较权威的是来自《欧盟分时度假指令》(European Union Timeshare Directive)中所阐述的分时度假定义:所有的有效期在3年以上,规定消费者在按某一价格付款后,将直接或间接获得在1年的某些特定时段(这一期限要在1周以上)使用某项房产的权利的合同,住宿设施必须是已经建成使用,即将交付使用或将建成的项目。
  通俗地说,就是酒店或度假村将其某住宿单元在一年内划分为52份,出售其中的51份(余下一周用来维护和维修),消费者可以根据自己的实际需要购买其中的一份,然后在约定的时期内(一般为20-40年)每年享用这一住宿单元,而不需再付房费。从饭店产品的角度来看,分时度假产品的性质可用图1来表示。
  
  由此可见,分时度假产品是介于饭店产品和房地产产品之间的一种中间产品。
  (二)分时度假产生与发展背景
  分时度假产品最早出现在20世纪60年代法国的Superdevoluy滑雪胜地。在欧洲出现后不久,分时度假的概念就传到了美国,当时美国的房地产业正在迅猛发展,由于无序竞争造成了大量房产的闲置,为了解决该问题,美国引进了分时度假的理念。在其后的近20年的时间里,一直保持了两位数的增长,远远超过同时期其他服务行业的增长率。但由于营销策略的欺骗性,分时度假名声一直不太好。
  20世纪70年代,分时度假产业发展的最明显标志就是:交换概念的出现。1974年,RCI(Resort Condominiums International)公司成立,成为目前世界上最大的分时度假交换企业。1976年II(Interval International)公司成立。
  20世纪80年代开始,许多大的饭店企业开始加盟分时度假产业,如:马里奥特(Marriott)、希尔顿(Hilton)、凯悦(Hyatt)、喜达屋(Starwood)等。进入20世纪90年代,出现了点数制并迅速得到推广。1990年,迪斯尼(Disney)公司率先推出了点数制,这大大促进了分时度假产品在全球的发展。目前,迪斯尼、希尔顿、马里奥特、凯悦、环球等公司都采用了点数制。
  所谓的点数制,是指顾客购买的已不再是某处房产一段时间的使用权,而是购买一定的点数,以所购买的点数来选择消费标价已折合成点数的住宿和娱乐等产品。
  进入新世纪,分时度假业得到进一步的发展,出现了点数俱乐部和全球点数制网络。
  时至今日,在发达国家,可以说分时度假已经成为一种大众旅游产品。在美国,目前大约2000000人拥有分时度假产品,并且估计每年还会新增250000—300000人,现在该产品的平均入住率是87%左右。
  (三)与分时度假相关的概念
  最早是20世纪60年代亚历山大·奈特(Alexander Nette)首先开发出了度假所有权制度(Vacation ownership)—也称分时度假(Timeshare)、休闲房地产(Recreational property)。国内与分时度假相关和相近的概念有旅游房地产、时权酒店、产权酒店、景观房产等,这些概念的含义不尽相同,限于篇幅这里不再赘述。
  
  发展分时度假的相关问题
  
  根据文献和相关报道,不难发现企业界对发展分时度假业的态度几乎是一致的:认为我国目前应该提倡和发展这一产业。他们似乎对发展分时度假特别感兴趣,不少人认为这是解决房产空置的最佳途径,也有人认为是房地产业的产品创新。比如:中房集团董事长孟晓苏博士在2002年就认为,我国推行“分时度假”的条件已经成熟,并且通过分时度假的形式销售房屋对国家经济的发展、购买者和房屋销售者都有好处。
  学术界对现阶段我国发展分时度假的态度虽然没有企业界那么明朗,但总体也是支持的。绝大部分学者在分析了分时度假的优缺点后,随即给出了解决对策。当然也有不同的声音。如万众投资有限公司总经理曾云鹰在2005年接受记者采访时说:“我很看好它的未来,但现在不看好,现在做还是太超前了,需要领先市场,但领先太多了是不行的,只能领先半步,领先一步都不行。第一个吃螃蟹的往往是烈士,接着吃下去的才会是勇士”。
  
  我国现阶段发展分时度假的限制条件
  
  分时度假的发展和其他事物一样,都有其有利条件和不利条件,带来的后果也都有其积极的和消极的两个方面。关于有利条件和积极结果,很多学者已经做过充分的分析,在这里,笔者就不想再做重复工作,只想就分时度假目前在我国发展的限制条件和消极后果作一下较为详细地分析。
  (一)总体消费水平的制约
  2005年,我国全年国内生产总值达到182321亿元,比上年增长9.9%,增速略有下降(图2)。根据国家统计局公布的2005年GDP总额和人口总数计算而得,虽然GDP绝对数较大,但人均只有13944元,按升值之后的人民币汇率,不考虑价格上涨因素计算,也只有大约不到1740美元,横向相比这个数额是不高的。专家和业内人士普遍认为,人均GDP达到3000美元,度假需求才会普遍产生。
  

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