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轨道交通对城市住宅价格的影响因素分析
内容提要:针对轨道交通建设带动沿线住宅价格上升的现象,本文剖析了轨道交通对房产价格上涨的作用机理,并总结了楼盘距站点的距离、楼盘自身的区位、轨道交通的路线布局、建设时间、票价变化、运能和拥挤程度等因素对沿线城市住宅价格的影响规律。

   关键词:轨道交通  住宅价格  影响因素

  随着现代社会越来越高效的生活节奏,城市居民在住宅区位的选择上,对交通条件具有越来越强的依赖性,这是交通可达性对城市生活影响力的表现,其中尤为明显的当属城市轨道交通的建设,这种安全、快速、大运量的交通方式一出现就成为影响城市居民购房取向的重要因素。轨道交通线路建到哪里,房地产开发就会热到哪里,大量楼房聚集在轨道交通沿线,形成密集的带状居住中心。

  一、例证分析

  上海1995年通车的地铁1号线,造就了“莘庄奇迹”—— 1991年其轨道沿线的平均房价为600元/m2,2001年为3400元/m2,总增长了470%,年平均增长了18.9%;而该地区的平均房价10年中仅仅增长了102%,年平均增长为7.2%。2000年通车的地铁2号线,一年之内就把偏远地区花木的房价由3500元/m2快速提升到5200元/m2,随后修建的几条地铁线也带动沿线房价的一升再升。

  北京市2003年开通运营的地铁八通线是第四条城市铁路线,全线长18.964公里。这条轨道交通的建设成为带动通州及沿线楼盘迅速升温的主要诱因,甚至开始于八通线规划方案的公布:2002年通州楼盘的平均价格为2900元/平方米,到2003年11月正式通车前已经上涨到3300元/平方米,2004年的房成交价格又比上年增长12%;同时,销售面积也在快速攀升:2003年销售面积为130.17万平方米,比2002年增长 53.2%。

  轨道交通的建设能促进沿线房地产价格的快速上涨,其根本原因是轨道交通作为一种公益型的大型公共基础设施,具有明显而巨大的外部效益。表现为轨道交通能大幅度地节省道路交通使用者的走行时间,并产生了强大的“磁力效应”,它能够吸引各种生活、商务、商业、文化、娱乐等设施向轨道站点周围集中,刺激站点周围土地的高密度开发,繁荣轨道交通沿线的经济,这些因素必将促进沿线房地产增值。在这种作用机理下,轨道交通对房价的提升主要受以下几个因素的影响。

  二、影响因素的分析

  1.楼盘距轨道交通站点的距离。轨道交通对房地产的影响主要表现为各站点一定范围内楼房价格的上涨,这种上涨的幅度与楼房距站点的距离十分密切,其中以步行十分钟之内就能到达轨道交通站点的楼盘价格上涨幅度最大。

  图1是对2005年上海地铁1号线漕宝路站周边实际房价与车站距离关系的调查统计结果。从该图可以看出,在0~1.6km的范围内,房价随车站距离的增加而急速下降;在1.6~2.5km的范围内,下降速度变缓;而当该距离达到2.5km以上时,房价差别开始变得不太明显。由此可以认为,地铁1号线对漕宝路站周边房价的实际影响范围在0~2.2km,其中最明显的影响范围在0~1.6km左右。

  因此,就具体的轨道交通站点而言,其对房地产价格的影响范围是以车站为中心,半径为O~2.2km左右的圆周区域。在这个圆周区域内,楼盘价格随着距轨道交通站点距离的增加而呈快速下降之势。

  2.楼盘的自身区位。轨道交通对沿线房地产价格的提升同时也受区位条件的影响,不同区位的房地产受轨道交通影响的敏感度是不同的。以上海地铁1号线(漕宝路—莘庄)为例,对比一号线开通前后沿线房地产价格的变动幅度(1997年与1995年的房价之比,扣除通货膨胀和上海市楼房整体上涨幅度),可以发现,图2中莘庄、莲花路站附近楼市的价格上涨幅度远远大于漕宝路站点附近楼市上涨的幅度。

  这是由于距市中心较远或开发滞后的地段,因轨道交通的建设和运营,使得这些地段到达市中心等重要节点的时间大为缩短。相反,城市中心区域的轨道交通对房地产价格的影响就并不明显。这主要是由于市中心区位条件优越,交通设施完善,交通方式的选择余地大从而抵消了部分“地铁效应”;另一方面,城市中心区一般以商业和服务为重,其提升房地产价格的影响因素很多,轨道交通所占的权重就相应地降低了。

  因此,可达性水平越高、区位优势越强的区域,其轨道交通站点对房地产价格的影响力越小;而相对可达性较低、远离市中心的区域,轨道交通站点对房地产价格的影响就越大。

  3.轨道交通的路线布周。轨道交通线路位置的不同,对周边房价的影响也存在差异。一般来说,将城市中心、CBD地区、城市副中心、大型公建设施这些吸引大量人流的节点与大型居住区联系的路线,对沿线房价的提升作用比较明显,相反则较弱。

  如上海轨道交通5号线,运营线路长仅为17公里,主要布局在莘庄一老闵行地区,虽然能通过轨道交通1号线的换乘进入市中心,但由于该线路途经区域偏远、运行线路短、人流量有限,所以尽管开通后沿线有很多的新盘建设,在销售上也打着“轨道交通”的招牌,但实际上对买家的吸引力颇为有限。从2003年到2004年,该区域的房价始终在4000-5000元/m2范围内波动。

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