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轨道交通对城市住宅价格的影响因素分析(2)

  而从宝山经普陀、静安、徐汇并越江到达浦东的轨道交通7号线的沿线房价又是另一番天地,目前由于上海南北公交直达路线少,特别是乘坐越江交通花费时间较多,到市中心需要通过换乘才能到达。7号线的开通,将给南北两头的居民带来出行的直接便利,特别是为两头市民到达中心城区提供了一条便捷通道,虽然要到2010年世博会举办前才通车,但该方案沿线的房价已在节节攀升,位于浦东北蔡板块的地杰国际城的排队热销现象就是最好的说明。

  4.轨道交通建设的时间。根据上海市轨道交通规划建设,到2010年,上海将建设超过400公里的轨道交通。到2020年,上海将建成17条轨道交通线。到那时上海大约每隔1公里就有一个地铁站,几乎所有房子都是“地铁房”,这就意味着随着轨道交通建设和运营时间的推移,其对房地产价格的影响将会减弱。

  事实上,从上海已建成的几条轨道交通的发展趋势来看,第一条轨道交通上海地铁1号线的开通引发的观念改变、对房地产开发的影响及所带来的房地产增值可以说是空前的。随着4、5号线的建设,轨道交通对房地产价格的影响程度明显趋缓。如上海地铁4号线的开通启动后,周边房价在通车前后虽然有5%-8%的上涨幅度,但总体仍处于平稳发展的态势之中,可以说,过去“地铁房”过热的炒作概念现正逐步回归理性的认识。

  5.轨道交通的票价变化。轨道交通的票价在一定程度上影响“地铁房”的上涨空间,尤其是对距市中心较远的地铁沿线楼房,因为在地铁沿线特别是集中在地铁两极购房的消费者,大部分属于资金实力有限的购房者,出行费用及方便程度同样是他们重点考虑的问题。过去几年,地铁活跃了这些区域的房地产市场,提高了周围的地价和房价,但在交通出行的经济杠杆作用下,地铁票价的上涨已经和这些购房者的初衷背离。对购买地铁两级房产的居民而言,“近地铁”不仅意味着出行的便利,还意味着高额的交通费用。

  6.轨道交通的运能和拥挤程度。在轨道交通出行需求满足的前提下,轨道交通路线的运能越大,对沿线房价的带动作用就越明显;轨道交通路线运营的拥挤程度越高,对沿线房价的带动作用就要相对降低。

  随着轨道交通1号线客流量的不断增大,车厢内的拥挤程度急聚上升,尤其是上下班高峰时段,“白领族”经常要等上十几分钟才能挤上地铁,班次延误造成的时间浪费,出行舒适度的降低等等,都将增加市民乘坐轨道交通的隐性成本,在一定程度上也影响了“地铁房”的价格波动。但在政府提出要对1号线车厢进行扩容后,最快回应的就是沿线房价的稳定和租赁价格的上涨。

  三、引发的思考

  毫无疑问,“地铁概念”已经成为大城市区域房价的助推器。那么,如何利用轨道交通这根“点金棒”,更充分地发挥其对城市发展的积极作用?

  1.将轨道交通外部效应内部化的必要性和措施建议。由于我国目前还没有形成一套完善的轨道交通投资管理措施,导致轨道交通沿线房价大幅度提升的一个重要原因,就是沿线土地所有者无偿占有轨道交通的巨大外部效益,而另一方面,轨道交通发展却面临经济短缺与运营亏损的难题。建议应当将轨道交通的外部效益充分内部化,积极将其转化为轨道交通企业自身的效应。基于有偿受益的原则,可以有区别地采取如下措施:学习香港地铁的运营模式,政府给予城市轨道交通经营企业沿线土地的使用权,开发沿线高密度商贸建筑,这样既能给轨道交通保持固定的客流量;又能通过房产收入为新的建设提供资金。如香港港岛线的建设费用40%来自贷款,60%来自物业发展利润,合理开发利用城市轨道的上盖物业和沿线土地,对形成城市轨道交通建设的良性循环有很大促进作用;同时还可以根据地价函数模型预测轨道交通外部效应,采用PPP(公营部门与私营机构伙伴合作模式)项目特许经营权等结构融资方式,与房地产公司达成协议,合作进行城市轨道建设,并有区别的向轨道交通沿线企业征收一定的受益税,作为新线建设专用基金或偿债基金。

  2.利用轨道交通的积聚效应,构筑以公交导向的土地利用,实现对城市布局的调整。由于城市轨道交通运量大、速度快的特点,在提高区位可达性方面具有不可替代的优势,因此轨道交通的建设对城市土地利用能形成很强的导向性。应重视城市轨道交通对城市形态的影响,加强城市用地规划和轨道交通规划的协调性,把轨道交通的发展规划与宏观层面上的城市总体规划、中观层面上的城市设计、分区规划以及微观层面上的地块用地规划紧密地结合起来。各个规划阶段中提倡具有公交导向作用的用地形态和布局,以实现中心组团区密集人口的疏散,突破单中心式的城市空间结构,使城市的各组团形成相对分割但交通快速联系的多中心轴线式结构,从根本上解决城市地区“摊大饼”式的无序蔓延问题,引导城市从平铺式向“珠链式”结构发展,保证城市用地集约化与居住环境改善的统一,最终实现城市的可持续发展。

  参考文献:

  [1]张小松.城市轨道交通开发利益影响范围研究[J].同济大学学报.2005.8.

  [2]闽国平.上海城市居民可负担住宅价格分析[J].价格理论与实践.2006.4.

  [3]张文忠.城市居民住宅区位选择的因子分析[J].地理科学进展.2001.9.

  [4]吴奇兵.城市轨道交通外部效应量化计算方法探讨[J].城市轨道交通.2004.7.

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