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美国次贷危机对中国房贷市场的启示
 [摘 要]在美国,因利率上升和房价下跌所引发的次贷危机导致了全球的经济波动。我国现在的房贷市场有类似于美国次级抵押贷款市场的某些特征,美国次贷危机为中国的房贷市场敲响了警钟。我们应吸取美国次贷危机的经验教训,强贷款审核、转变房贷利率类型、稳定房价、加强政府的危机处理能力、推进银行资产证券化进程,确保中国房贷市场健康发展。
  [关键词]次贷危机 房贷市场 启示
  
  从2007年2月美国两大次级抵押贷款公司发布盈利预警、减少放贷开始,美国次级抵押贷款风险浮出水面。随着时间的推移,次贷危机所波及的范围越来越广,经济损失也越来越大。据国际货币基金组织预计,美国次贷危机的全球金融动荡将造成高达9450亿美元的损失。
  在美国,根据信用质量,居民的按揭贷款分为“最优”(prime)贷款、次优或次级贷款(subprime mortgage)、超A贷款(Alt-A)等三类。在这三类贷款中,最优贷款达到或基本达到了美国相关政府支持机构(GSE)规定的严格标准,具有良好的信用品质,引发此次风波的是近些年大量发放的次级贷款,并很可能将波及到超A类贷款。次级贷款和超A贷款有两个共同特点:贷款标准低、以浮动利率贷款为主。次级贷款的借款人通常没有良好的信用记录,并且,还款额与收入比(PTI)超过了55%,或者贷款总额与房产价值比(LTV)超过了85%。超A贷款的信用质量虽然好于次级,并且大体能够接近最优贷款的标准,但借款人无法提供完整的收入证明。除了贷款标准低以至于信用风险明显高于最优贷款之外,次级和超A贷款另一个重要特点就是以浮动利率贷款为主,这也就为之后次贷危机的爆发埋下了伏笔。
  911之后,美国为了刺激经济增长,美联储从2001年至2004年连续13次降低利率。低利率政策降低了购房者的消费成本,刺激了房地产业的发展。一方面,住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险,美国人的购房热情不断升温,次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。另一方面,放贷机构为适应市场需要推出多种多样的高风险次级抵押贷款产品,而竞争的加剧使贷款机构在推广这些产品时有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节,宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力,但也造成贷款机构风险控制不到位,埋下了危机的种子。2004年开始,随着美联储17次加息,借款人的还款成本不断提高,甚至远远超出其还款能力,逾期还款和贷款违约的现象不断增加。与此同时,住房市场持续降温,无力偿还房贷本息的借款人很难将自己的房屋卖出,即使能卖出,房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这必然引起人们对次级抵押贷款市场的悲观预期,次级市场就可能发生严重震荡,这就会冲击贷款市场的资金链,进而波及整个抵押贷款市场。此外,房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应,出现恶性循环,加剧了次级市场危机的发生。
  目前我国的房贷市场与美国次贷危机爆发前的某些特征十分相像:⑴ 随着央行连续多次提高存贷款的利率,借款人的偿付压力越来越大,他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化,特别是房地产价格在持续几年上涨后呈现出下降趋势,使得住房抵押贷款的风险也越来越大了。⑵ 按照国际通行的看法,月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线,越过此警戒线,将出现较大的还贷风险,并可能影响生活质量。以国内目前的经济发展水平,居民住房消费支出超过家庭收入比重的30%就存在着过度负担。有关调查显示,目前约31%的购房者月供占到月收入的50%以上,已超过国际上公认的住房消费警戒线。⑶ 我国商业银行普遍认为只要持有不断增值的房地产抵押品就无需担忧,因此将个人住房抵押贷款当成低风险的优质资产,全力扩张住房按揭业务。它们通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽个人住房按揭贷款者市场进入的条件,增大了房贷资产的风险。此外,我国房贷占比过高,截止到2007年底,中资银行房贷占比达32.2%,因此房贷市场的波动对整个银行业有巨大影响。与美国不同的是,我国尚未进行银行资产证券化进程,银行风险无法转移,一旦房贷市场风险暴露,银行的损失是无法估计的。
  鉴于我国房贷市场的现状,为了避免危机的出现,必须吸取美国次贷危机的教训,从以下几点着手,未雨绸缪,防患于未然:
  第一,加强贷款的审核管理,提高个人房贷的质量,从源头将风险控制到最小。我国目前的房贷市场没有根据信用等级进行划分,无法准确评估贷款人的信用质量,因此住房按揭贷款存在潜在的信用风险,需要加强对借款人的信用审查,提高按揭贷款的准入门槛。从长期来看,降低房贷市场的信用风险就要完善我国的信用评价体系,可以借鉴美国按揭抵押贷款中根据贷款人的信用质量划分不同的信用等级,并按照不同的信用等级制定不同的贷款政策。另外,为提高个人房贷的质量,对于房价上涨过快的地区,可以考虑提高按揭贷款的首付比例,
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