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住宅小区业主自治的重要意义

住宅小区业主自治是指城市住宅小区内的全体业主基于建筑区分所有权,依照法律法规,通过民主程序建立自治组织、确立自治规范、自主决定住宅小区范围内公共物业事项并进行自我管理的一种基层自治模式,是随着我国当代城市管理发展的现代化、科学化、法律化,而衍生的城市管理的重要理念和模式,也是我国社会政治经济进步发展和现代城市建设管理的必然产物。 从历史的角度看,1978年开始的改革开放之前,由于我国全面实行计划经济,绝大多数城市居民都居住在国家分配的只享有使用权的公产房中,“业主”这个带有明显资产所有权成分的词语是不存在的,自然也就没有“业主自治”的概念。这时期,主要以一届全国人大第四次会议通过的《城市居民委员会组织条例》为法律规范,由城市居委会承担城市居民自治的任务。1978年改革开放特别是从1990年代开始,我国城市住房制度向市场化转向。1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》规定:“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会”;1998年国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,提出“加快改革现行的住房维修、管理体制,建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制,”第一次明确指出了住宅小区管理主体的发展方向;2003年国务院出台《物业管理条例》,在行政法规层面上对社区业主自治主体进行了确认;2007年十届全国人大第五次会议颁布《中华人民共和国物权法》,以专章形式确认了业主自治在住宅小区管理中的主导地位。这些法律法规和规章制度的陆续实施,标志着我国社区物业管理体制开始由公权主导向私权自治转变,住宅小区物业管理开始从国家直接管理向业主完全自治管理转变。 现代业主自治制度在西方已经成熟地实行了长达半个世纪之久,其背后的“私权神圣、保护私有财产不受侵犯”的法治理念,已经成为公民社会基本行为准则。但在我国,实施业主自治制度从最早的商品房小区开始计算,也不过30多年,“私权”这个概念也是在改革开放之后才逐渐被人们认知和重视的。全面实施住宅小区业主自治在我国的重要社会价值与社会意义,主要表现为“三个有利于”:

   一是有利于推动民主政治进步。自治组织是典型的非政府组织,在彰显服务组织内部成员,维护组织内部成员共同利益主体作用的同时,也具备促进社会进步和谐的外部功效。迅猛发展的新兴城市住宅小区,表面看是我国私人购房比例不断提高,深层次反映的则是随着城市建筑所有权归属性质的不同,引发城市居民诉求的根本变化,成为社会民主政治的重要缩影。在城市住宅小区,业主委会员等住宅小区业主自治组织的根本目的,是保障使公民房屋所有权也是最重要的私有财产权。要维护业主们的合法权益,必然会对小区的民主管理体制提出诉求。业主自治的产生、发展与完善,正是顺应这一历史发展趋势的结果。在业主自治的范围内,民主政治不再是一个虚无瞟渺的口号,而是与广大业主利益息息相关。共同的利益把业主们捆绑在一起,通过自治方式解决小区公共事务中的诸多问题。这个过程既能有效增强业主们的民主政治意识,使他们找到“主人翁”的位置;更能有效维护业主们的各项权益,并逐渐通过自治活动体会到民主的价值、社会的价值和个人的价值,掌握现代社会协调、沟通、管理的基本规则,从而培养锻练一批批具有自信精神和社会责任的现代公民,对破除中国数千年专制历史的桎梏、弘扬民主法治的社会主旨、推进和谐社会建设,具有标志性意义。可以说,推动业主自治的过程,就是同时培养和造就一大批树立现代理念、追求普世价值、敢于负责担当的现代新型公民的过程,就是把业主自治与社会自治有机联系起来,通过培训现代新型公民推动现代新型公民社会建设的过程。住宅小区业主自治将是推动我国民主政治进步的有效途径之一,具有现代公民意识的广大业主将是推动我国民主政治进步的重要力量之一。 二是有利于促进社会和谐。推动科学发展、构建和谐社会,是我国当前的主要目标。目前,城市住房问题已经成为我国构建和谐社会的主要矛盾和问题之一。党的十六届六中全会决定,“全面开展城市社区建设,把住宅小区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体”。城市住宅小区的主要利益相关者包括政府、房地产开发商、物业管理者、居民委员会和业主。在一个住宅小区内部,政府需要通过建设和谐小区来实现社会的稳定安宁;物业管理者需要通过和谐小区的建设叫响自己的商业品牌以求得更大的利润;业主需要通过小区的和谐建设来实现安居乐业。因此小区和谐是各利益相关方的共同追求,但同时也必须看到业主是社区不和谐的最大受害者,也是各利益相关者中的弱势群体。在城市住宅小区内部,业主们的权益得不到保障已经成为和谐小区建设的最大障碍。因此,旗帜鲜明地保障业主们的合法权益,大张旗鼓地推进业主自治、完善业主自治是有利于维护社会稳定、促进社会和谐的不二选择。 三是有利于活跃市场经济。私有房屋作为最重要的不动产,在业主生活中占有极其重要的地位。其活跃市场经济的特性主要表现在三个方面:一方面,由于房价过高,绝大多数业主往往都要贷款买房,承受着沉重的还贷压力。这种压力的正面作用就是推动业主们必须通过个人创收实现还贷目的,从而有效促进业主个体的经济活动力度,为整个社会的经济发展注入活力;另一方面,业主的住宅可以随时通过出租、转让、抵押等手段,实现二次变现,帮助业主通过融资扩大再生产、开辟新的经济活动领域;再一方面,业主对自身权益的维护,特别是国家赋予业主依法依规、自主选择小区物业管理单位的权力后,可以有效平衡业主与物业管理公司之间的博弈,有效促进物业管理公司树立服务理念,提升服务品质,实现管理转型,推动中国物业经济的健康发展。 因此,要进一步完善住宅小区业主自治相关法律法规,积极改变以行政强制手段为主要调节方式的管理现状,加快相关立法进程,特别是允许地方政府自我探索相关地方法规。要改进住宅小区业主自治组织体制,构建“业主大会—业主代表大会—业主委员会—业主监督委员会”的管理模式,建立建全业主委员会事务定时公开机制、业主委员会与房地产开发商、物业管理公司的联络机制。要建立稳定的资金渠道保障业主自治组织的运行,通过合理的报酬有效提高业主委员会的工作积极性,有效规避业主委员会为了寻求自己的单方面利益与物业管理公司的妥协,加强业主委员会对物业管理企业的监督力度,维护业主的合法权益。要培养业主自治意识,搭建以现代先进科技手段为核心的教育平台,教育引导业主不断增强参与住宅小区业主自治的积极性和创造性。

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